即墨房地产金九银十：买不买，买什么，怎么买？

先讲一个故事。

小编有个微信群，里面都是几年前的一些老朋友，现在都在即墨各大房地产开发企业担任高管，所以，这个群是典型的地产圈高管群。

但是，这两年这个群里有一个很特别的现象——就是群里聊天很有意思，大家聊吃喝玩乐，聊股票投资什么话题都聊，就是不聊房地产。

为啥大家都不聊房地产了呢？

因为群里所有人都对房地产失去了兴趣。

所有的人都很清楚，房地产早就不是十几年前那个高速成长充满无限机会的产业，这个行业在几年前就开始走下坡路了。

所以，这地产公司的高管投资也很有意思，有投资餐饮的，培训的，还有投资股票的，就没有人去投资买房。

其实，了解房价未来的趋势不需要太多的专业知识。决定任何商品的价格趋势都是供求关系，房子也不例外。

简单地列举几组数据，房价未来的趋势就一目了然

中国商品房市场启动源于1998年房改，那一年开始取消福利分房，并且引入按揭，从1998年开始，中国房市开启了一轮长达20年的牛市。

那么，2018年后中国房市与20年前有什么不同呢？

有本质的区别！

我们先看需求。

1999年中国城市化率是30%，2018年城市化率是60%。全球所有发达国家在城市率超过60%之后都出现居民债务的拐点，也就是大规模购房行为出现拐点。

1999年中国人均居住面积是8平米，2018年这个数字是40平米（其中城市36，农村45），这个数字已经超过绝大多数发达国家。

过去20年，中国购房主力军是60、70、80后，2018年之后的未来购房主力军是90后、00后、10后，因为计划生育的影响，后者人口数量大幅度下降。

我们再看看供给。

从2014年开始，国有土地出让明显下降，但是每年也要出让20万公顷土地。

我们每年实际开工与销售面积远远低于出让土地能盖的房子。

以2018年为例，当年全国开工20亿平米，实际销售只有17亿平米。无论土地供给量还是实际开工面积都远大于市场能消化的数量。

再回归到即墨土拍上来看！2022年开年以来，即墨优质土地的供应量越来越少，土地价格也在稳中有升。物以稀为贵，土地价格的上涨会让房价稳步上升。

面对这样的供求关系，未来房价走势如何不是一目了然？

了解完即墨房价走势，回归到咱们买房上来，那买房的基本原则是什么呢？什么样的房子适合买呢？

1.自主买房择时的问题。

在即墨这个城市，年底买房是一个不错的时机。

因为小编长期看空三线以下城市房价，越晚价格越便宜。

2.首套房购房资格是隐形的福利。

在绝大多数时候首套房的贷款利率在国家政策压制下带有相当的福利性质（8.22央行发布首套房利率1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%）。

不要去写女朋友（男朋友）两个人的名字——这意味着你们已经自动放弃一套房的利率福利。

二套房也带有福利性质，这个福利不是体现在利率优惠，而是国家允许二套房可以贷款。

这个可以贷款但是利率没优惠代表着国家对改善型住宅需求的基本态度，国家支持老百姓改善自己的居住条件，但是不给利率上的福利。

3、如果你家庭不是特别有钱，不建议将家里资产写成孩子的名字。

因为这意味着在孩子成年之前，这项资产变成死资产——既无法出售，也无法贷款。

1.年轻人第一套房子应该是地段较好的小套型住宅。

这不仅门槛低（可以尽快实现置业），而且未来换房时小套型住宅容易出手。

与此相比，面积越大的套型流动性越差（当然，如果你的家庭或者自身条件非常好，第一套房子买大套型更有利）。

但是——第二套房子一定要是大套型，二套房不买大套型，以后你想改善居住条件门槛会大幅度提高。

2.在本地购房，在自己能力范围内一定要买好的项目。

品牌开发商开发的项目不仅未来使用价值更高而且投资价值也好的——只选贵的——在很多时候是一个真理。

3.物业费与物业管理水平成正比。

物业费越高意味着物管水平越高——这同时意味着资产后期使用性越好。