降息，史上最低房贷利率来了！买房就趁现在

8月22日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，一年期LPR下调至3.65%，此前为3.70%；五年期LPR下调至4.3%，此前为4.45%。

此次调整为非对称降息，一年期LPR降低5个基点，而五年期LPR降低了15个基点。这也是今年五年期LPR第三次调整，之前两次下调时间分别为2022年1月和2022年5月。

今年5月15日，央行降低首套房贷利率20个基点，此次LPR下调后降息效应将叠加，房贷利率将进一步下调。此前首套房贷利率已降至4.25%，加之本次五年期LPR下调15个基点，首套房贷利率已低至4.1%，已低于2009年房贷利率打七折后的4.156%。

有报道说，昆明目前至少已有8家银行执行最新房贷利率，即首套最低4.1%，二套最低4.9%。

那么，问题来了：房贷利率下调，为什么你的没下调？

一  “以前”的房贷

例如刘先生，今年年初在北京购置了第一套房，银行在2月底完成了房贷放款。在看到房贷利率下调15个基点的新闻后，刘先生兴冲冲地打开建行APP，却发现他的房贷利率依然定格在5.15%。致电银行个贷人员后，刘先生了解到，作为放款时间在5月20日以前的存量房贷客户，他的房贷利率调整具体时间取决于他的贷款重定价日。刘先生的房贷是今年2月15日发放的，也就是说，要等到明年2月15日，他的房贷利率才会根据该时点的5年期以上LPR水平自动调整。

像刘先生这类属于“存量房贷”，简单说就是，本次LPR下调之前的房贷。

那么按照现有政策，存量的住房贷款利率能降吗？下面我给大家好好分析一下。

按照目前住房贷款LPR利率的调整模式，一般会分为固定模式和浮动模式两种。

之前选择固定模式的朋友，以后LPR再下调也与你无关。所以，对于这一部分朋友，如果你选择的是固定模式，如果贷款利率较高，可以选择提前还贷。（特别是利率在5％以上的房贷，提前还款还是比较值得的。）

第二种浮动模式，是大家关注的重点。

2020年3月1日到8月1日，国家曾经给了你一次重新选择的机会，你可以选原合同签订时的固定利率，也可以选今后跟着LPR+加点的方式。选好之后不能再更改。如果当时转为了浮动房贷，那么，这个分析将对您起作用。

二 LPR是什么

我们都知道，房贷和利息相关。

过去买房贷款的利率，主要是看人民银行规定的基准利率是多少，其他商业银行就围绕着在这个指导利率在有限的范围内给不同资质的客户优惠或加价。

啥是基准利率呢？

基准利率就是人民银行公布的商业银行存款、贷款、贴现等业务的指导性利率。

从2015年10月起，5年以上贷款的基准利率都是4.9%，如果你办住房贷款的银行说给你优惠10%，那就是4.41%，如果上浮10%，那就是5.39%。

所以，旧房贷利率=基准利率（国家统一）*商业银行浮动幅度。

自从LPR这个工具使用以来，房贷就有了变化。

LPT与MLF有关。MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本。LPR由各报价行按公开市场操作利率（主要指MLF）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。简言之，LPR等于MLF+点差，加点幅度主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。

从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调；不过，MLF利率不变时，LPR不一定不变，曾有过多次下调。LPR与MLF有关，MLF被戏称为麻辣粉，也就是说作为一种调料是有作用的。

因为有了LPR，房贷算法也变了。

新政策又是怎么算呢？

先给公式：LPR+加点。

LPR的全称是Loan Prime Rate，即贷款市场报价利率，是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

这个利率是每月更新，向社会公布的。

总结一下，LPR和基准利率的不同之处：

首先，它不是国家统一规定的，由各大银行自主报价产生；

其次，LPR更新频率更高，每月发布一次，确保利率水平是更符合市场行情的。

OK，LPR就解释到这里，咱们再说一下“加点”。

三 LPR的三个关键因素

前面说过，LPR是银行对优质客户指定的利率。比方说小明和小红同时去办贷款，小明名下资产过千万，年入百万，银行一看，哇，优质客户，可以再打9折，那么给他的加点就是-10%。而小红只是普通工薪，月入1万，银行评估资质一般，利率只能给LPR的1.1倍，那她拿到的加点就是10%。

总结下来，LPR主要有三个关键因素，分别为定价基准点、加减点和调整周期。

基准点好理解，8月22日公布的五年期LPR下调至4.3%，此前为4.45%。这个4.45%就是基准点。

加减点是我们在申请房贷的时候，银行会在定价基准点的基础上加减一定的数值，而且这个数值一旦确定是无法修改的，比如您的贷款要加50个基点，那么最终的贷款执行利率就是4.45%+0.5=4.95%。

所以对于一笔贷款定价基准点和加减点是非常重要的，而同样重要的，也是最容易被大家忽视的，就是第三个因素“调整周期”。

这个就与咱们今天讲的内容有着密切的关系，简单地说，调整周期就是决定你的贷款在央行调息后是否会变动的关键因素。

一般来说调整周期是按月设定的，举个例子，假如您的贷款调整周期是一个月，那么在本月20日降息后，您的贷款会在下个月20日就会调整，听起来还不错，那么我们的存量贷款是不是很快要降了呢？

大家不要高兴得太早，现实往往是残酷的，因为对于5年期以上的中长期贷款，调整周期一般是12个月，也就是说在本次降息后，最快明年才能享受到低利率，也就意味着即使现在降的利率再低，一年之内，与我们存量的贷款是没什么关系的。

还有一个问题，就是有些银行已经执行最新房贷利率，即首套最低4.1%，二套最低4.9%，于是很多有贷款的朋友就很着急，希望将存量的贷款利率一并下调，但是现实还是残酷的，按照现有政策，存量的贷款一旦利率确定，除了跟着LPR利率一并调整之外，是无法再次调整的，就算能调，我想银行也不会自损利益主动帮你调整的。

也就是说，如果你买房时房贷利率是4.9%，那么，这一次的4.1%与你基本无关。只有LPR下调与你有关，而LPR下调，再落实到你的存量房贷上，又有一定的时间周期。

通过上面的分析，大家不难看出，所有政策的调整都是针对新办理贷款的朋友们的，而对于已经办理了贷款，每月都要还房贷的“房奴们”，目前的政策确实没什么变化，想大幅降息是不可能了，就算小幅地降，最快也要等一年之后才能有变化。

当然，存量房贷利率也不是没降过，只是那是特殊时期。2008年出现经济危机时，房贷利率最低优惠至7折，于是在2009年初对存量房贷也打折下调了，最低降到了基准利率的0.7倍。但在房贷利率市场化改革后，这种情况还会出现吗？

四 利率将长期走低

最后的重点来了。

我们要明白，利率的走势和整体经济增长率呈正相关，而中国目前已经过了经济高速发展时期，我们的经济增长率将逐年下降。从全球范围看，发达国家在经过经济高速成长期之后，贷款利率都是稳步持续下降的。

美国、德国、日本，利率都是清一色地往下走。其中，德国即将进入负利率，而日本贷款的长期贷款利率也在1%左右徘徊。

中国大概率也是，利息只会越来越低，建议大家以后买房选浮动模式。